Vous envisagez de vendre votre maison à un membre de la famille ou de votre entourage ? La vente d’un bien immobilier entre membres d’une famille au Québec a des implications fiscales spécifiques. Nos experts en fiscalité à Montréal vous expliquent les règles entourant la vente d’une résidence à une personne liée.
Qui peut être considéré comme une personne liée ?
Une “personne liée” est généralement un membre de votre famille ou une personne avec laquelle vous avez une relation de contrôle ou d’association. Cela inclut :
- Conjoints et conjoints de fait,
- Parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs,
- Les sociétés dans lesquelles vous ou vos proches détenez une participation importante.
Vente d’une maison entre membres d’une famille et fiscalité
Tout d’abord, lorsque vous vendez une propriété à une personne liée, la transaction doit être effectuée à la juste valeur marchande (JVM), même si le prix de vente convenu est différent. La JVM est le prix que la propriété obtiendrait sur le marché libre entre un acheteur et un vendeur disposés à conclure une transaction.
Si vous vendez la propriété pour un montant inférieur à la JVM, l’Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec considèrent que la vente a eu lieu à la JVM. Vous devrez déclarer la JVM comme produit de disposition. Pour mieux comprendre les normes en vigueur pour ce type de vente, voici quelques éléments à prendre en compte :
Calcul du gain en capital
Le gain en capital est la différence entre le produit de disposition (la JVM) et le prix de base rajusté (PBR) de la propriété. Si vous vendez à une personne liée pour un montant inférieur à la JVM, le gain en capital est calculé en utilisant la JVM comme produit de disposition.
Exemption pour résidence principale
Si la propriété vendue est votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de l’exemption pour résidence principale, ce qui peut réduire ou éliminer le gain en capital imposable. Pour bénéficier de cette exemption, vous devez avoir désigné la propriété comme résidence principale pour toutes les années pendant lesquelles vous l’avez possédée.
Ajustement du PBR pour l’acheteur
Si vous vendez la propriété à une personne liée pour un montant inférieur à la JVM, le PBR de la propriété pour l’acheteur sera ajusté à la JVM. Cela signifie que l’acheteur ne peut pas utiliser le prix de vente inférieur pour réduire les futurs gains en capital.
Droits de mutation immobilière
L’acheteur d’un bien immobilier au Québec doit payer des droits de mutation, souvent appelés taxe de Bienvenue. Les droits de mutation sont basés sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la JVM.
Stratégie alternative : la donation
Vous pouvez aussi envisager de faire une donation plutôt qu’une vente, car cela peut avoir des conséquences fiscales différentes. Les donations de biens immobiliers à une personne liée sont également évaluées à la JVM, et vous pourriez être assujetti à des gains en capital.
Documentation et déclarations à fournir
Pour justifier la vente d’un bien immobilier à un membre de la famille, vous devrez conserver plusieurs documents, dont :
- Copie du contrat de vente : indiquant le prix de vente et les conditions de la transaction,
- Évaluation de la JVM : obtenez une évaluation professionnelle pour déterminer la JVM de la propriété afin de justifier le montant utilisé dans la déclaration de revenus.
De plus, lorsque vous produisez votre déclaration de revenus l’année suivant la vente, vous devrez prévoir les documents suivants :
Formulaires fédéraux
- Remplissez le formulaire T2091(IND) : Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle), pour déclarer l’exemption pour résidence principale.
- Incluez les gains en capital dans votre déclaration de revenus T1.
Formulaires provinciaux
- Déclarez les gains en capital dans votre déclaration de revenus du Québec en utilisant l’annexe G.
- Utilisez le formulaire TP-274-V : Désignation d’un bien comme résidence principale, pour désigner la résidence principale.
Obtenez des conseils personnalisés pour planifier votre vente
La vente d’une maison entre membres d’une famille au Québec nécessite de bien connaître les règles fiscales pour éviter des conséquences inattendues. Tout d’abord, rappelez-vous de bien garder toute votre documentation liée à la translation ! De plus, assurez-vous de bien comprendre la notion de juste valeur marchande, les implications des gains en capital et l’exemption pour résidence principale.
Vous prévoyez de vendre un bien immobilier à un membre de votre famille sous peu ? Consultez un de nos comptables fiscalistes pour discuter de votre situation et optimiser votre planification fiscale.
