Investir dans l’immobilier peut être une stratégie efficace pour générer des revenus passifs et accroître votre patrimoine. Toutefois, comme tout revenu, les revenus immobiliers sont soumis à l’impôt, et il est essentiel de comprendre comment calculer et déclarer ces revenus pour éviter des pénalités et optimiser votre situation fiscale. Cet article vous explique les principales règles entourant l’impôt sur le revenu immobilier au Canada et vous offre des conseils pour maximiser vos économies fiscales.
1. Qu’est-ce que le revenu immobilier ?
Le revenu immobilier provient de la location d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble commercial, ou d’un autre type de propriété. Les loyers perçus constituent des revenus imposables, et vous devez les déclarer dans votre déclaration de revenus annuelle. Cependant, vous pouvez également déduire certaines dépenses liées à la gestion de votre propriété, ce qui peut réduire le montant d’impôt à payer.
2. Les types de revenus immobiliers imposables
Au Canada, tous les revenus tirés de l’immobilier doivent être déclarés. Les principaux types de revenus immobiliers imposables incluent :
- Les loyers résidentiels : Tout loyer perçu d’un locataire qui occupe une propriété résidentielle.
- Les loyers commerciaux : Les revenus locatifs provenant de la location de locaux commerciaux ou industriels.
- Les revenus de location à court terme : Les plateformes de location comme Airbnb ou Vrbo doivent également être incluses dans vos revenus immobiliers si vous louez votre propriété à court terme.
3. Les dépenses déductibles liées au revenu immobilier
Heureusement, vous pouvez réduire vos revenus imposables en déduisant certaines dépenses engagées pour exploiter et entretenir vos propriétés locatives. Voici quelques-unes des principales dépenses admissibles :
- Intérêts hypothécaires : Les intérêts payés sur le prêt hypothécaire utilisé pour financer votre propriété locative sont déductibles d’impôt.
- Frais de gestion et d’entretien : Cela inclut les coûts de réparation, d’entretien, et de gestion de la propriété. Si vous embauchez un gestionnaire immobilier, ces frais sont également déductibles.
- Taxes foncières : Les taxes municipales et scolaires payées pour la propriété sont déductibles.
- Assurances : Les primes d’assurance habitation pour les propriétés locatives peuvent être déduites.
- Amortissement (DPA) : Vous pouvez amortir le coût de votre bien locatif sur plusieurs années en demandant une déduction pour amortissement (DPA), réduisant ainsi votre revenu imposable. Toutefois, cette déduction est facultative, et il est important de consulter un conseiller fiscal pour évaluer son impact à long terme.
- Frais juridiques et comptables : Les frais engagés pour la gestion légale et comptable de vos biens locatifs sont également admissibles à la déduction.
4. La déduction pour amortissement (DPA) : Un outil puissant mais à double tranchant
La DPA vous permet de déduire une portion de la valeur de vos biens locatifs chaque année, représentant l’usure de la propriété. Cela peut réduire considérablement votre impôt sur le revenu immobilier à court terme, mais il est essentiel de bien comprendre les implications à long terme.
- Effet sur la vente de la propriété : Lorsque vous vendez votre bien locatif, les déductions pour amortissement que vous avez réclamées dans le passé peuvent être récupérées et incluses dans votre revenu imposable. Il s’agit du phénomène de récupération de l’amortissement, qui peut entraîner un montant d’impôt supplémentaire lors de la vente de votre bien.
- Quand utiliser la DPA : Il peut être avantageux de réclamer la DPA si vous prévoyez de conserver la propriété pendant plusieurs années. Toutefois, si vous envisagez de vendre à court terme, il est préférable de consulter un professionnel fiscal pour déterminer si cette déduction est judicieuse.
5. Comment déclarer les revenus immobiliers ?
Le revenu tiré de la location de biens immobiliers doit être déclaré dans votre déclaration de revenus. Vous devez remplir un formulaire spécifique, soit le T776 (États des loyers de biens immeubles), qui sert à calculer vos revenus bruts, vos dépenses déductibles et votre revenu net locatif.
Au Québec, les contribuables doivent également remplir le formulaire TP-128 (Revenus et dépenses de location d’un bien immeuble) lors de leur déclaration à Revenu Québec.
6. Revenus immobiliers vs. gains en capital
Il est important de faire la distinction entre les revenus locatifs réguliers et les gains en capital réalisés lors de la vente d’une propriété. Les revenus locatifs sont imposés comme un revenu régulier, tandis que les gains en capital ne sont imposés qu’à 50 % de leur montant. Si vous vendez une propriété à un prix supérieur à celui que vous avez payé, vous réalisez un gain en capital sur lequel vous devrez payer des impôts. Toutefois, certaines stratégies, comme la déduction pour gains en capital, peuvent vous aider à minimiser cet impôt.
7. Conséquences fiscales de la location à court terme
Si vous louez votre propriété à court terme via des plateformes comme Airbnb, vous devez également déclarer ces revenus et respecter certaines obligations fiscales supplémentaires :
- Inscription aux taxes : En fonction des revenus générés, vous pourriez être tenu de vous inscrire aux fichiers de la TPS/TVH et de la TVQ pour percevoir et verser ces taxes sur les locations à court terme.
- Réglementations locales : Assurez-vous de respecter les règlements municipaux qui encadrent les locations à court terme dans votre région. Certaines villes imposent des restrictions ou des taxes supplémentaires sur ce type d’activité.
8. Conseils pour optimiser votre fiscalité immobilière
Voici quelques stratégies pour maximiser vos revenus locatifs tout en minimisant votre impôt :
- Tirez parti des déductions maximales : Révisez vos dépenses admissibles et assurez-vous de réclamer toutes les déductions auxquelles vous avez droit. Cela peut inclure des réparations, des rénovations, et même des déplacements liés à la gestion de la propriété.
- Consultez un conseiller fiscal : La fiscalité immobilière peut être complexe, surtout si vous avez plusieurs propriétés ou si vous engagez des dépenses importantes. Un conseiller fiscal pourra vous aider à structurer vos investissements immobiliers de manière optimale.
- Planifiez la vente de vos biens : Si vous prévoyez de vendre un bien immobilier, planifiez la vente de manière stratégique pour minimiser les gains en capital et éviter des impôts inutiles.
Le revenu immobilier peut être une excellente source de revenus, mais il est crucial de comprendre les règles fiscales qui s’appliquent afin d’éviter les mauvaises surprises lors de votre déclaration de revenus. En optimisant vos déductions et en gérant soigneusement vos biens immobiliers, vous pouvez maximiser vos revenus locatifs tout en respectant vos obligations fiscales. Si vous avez besoin d’aide pour gérer la fiscalité de vos revenus immobiliers, EB Conseil Fiscal est là pour vous accompagner et vous fournir des conseils adaptés à votre situation.
