Il faut porter une attention particulière à certaines transactions afin d’avoir une idée de ses impacts fiscaux. Autrement dit, pour toute transaction qu’on pourrait qualifier de banale, il faudrait avoir toujours le réflexe de se questionner sur les conséquences fiscales de cette transaction
À titre d’exemple, un particulier met sa résidence personnelle en vente. Une offre d’achat faite par un tiers est acceptée par le particulier. Avant que la transaction soit notariée, l’acheteur fait volte-face et veut retirer son offre. Il offre un dédommagement de 50 000 $ au vendeur.
À l’issue de cette transaction, plusieurs questions d’ordre fiscal doivent être posées :
- Quel est le traitement fiscal rattaché à la somme reçue par le vendeur? Serait-ce un revenu imposable, sous forme de gain en capital ou non imposable ?
- S’il s’agit d’un gain en capital, est-il possible pour le particulier de l’exempter via une désignation à titre de résidence principale? Le cas échéant, l’exemption pour résidence principale serait-elle toujours disponible pour la résidence en question, lors de la disposition réelle de celle-ci?
- Une interprétation technique[1] du gouvernement précise que le droit d’acheter un immeuble pourrait constituer un bien dont la disposition pourrait engendrer une perte en capital. Dans ce cas, est ce que les autorités fiscales seraient elles d’accord qu’il s’agirait d’une perte en capital réputée nulle si l’acheteur voulait acquérir la maison pour une utilisation personnelle mais qu’il s’agirait d’une perte en capital admissible si l’acheteur voulait acquérir la maison pour la louer à des personnes non liées ?
Ces divers questions ont eu le mérite d’être posées lors du congrès de l’Association de Planification Fiscale et Financière (ci-après APFF) 2016[2] et l’Agence du Revenu du Canada (ci-après ARC) a donné les réponses suivantes :
- L’ARC comprend que la somme de 50 000 $ a été versée au vendeur avant que l’acte de vente de la maison personnelle ne soit conclu. La promesse donne au vendeur le droit d’exiger que l’acheteur respecte cette promesse de conclure un acte de vente conforme à la promesse. Par conséquence, l’ARC est d’avis que la somme de 50 000 $ que le vendeur a reçue pourrait être considérée à titre de produit de disposition de son droit découlant de la promesse. Ainsi, si ce droit se qualifie d’immobilisation telle qu’elle est définie à l’article 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu (ci-après L.I.R), le vendeur réaliserait un gain en capital de 50 000 $.
- L’ARC a conclu que, puisque le droit découlant de la promesse est un bien distinct de la « résidence principale », ce droit ne pourrait pas se qualifier comme résidence principale et donc, ne serait pas admissible à l’exemption pour gain en capital.
- L’ARC est d’avis que l’acheteur n’aurait pas droit à une perte en capital puisqu’il n’a pas disposé d’un bien en payant le dédommagement de 50 000$.
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[1] Interpretation technique 2003-0037977
[2] Congrès APFF 2016, Table ronde sur la fiscalité fédérale du 7 octobre 2016